自主更新新思維：從合建困局走向自主重建，打造屬於自己的理想家園

專訪｜台北市不動產教育發展協會 楊銀宗 理事長 

從風暴中覺醒：自主更新制度的起點

文林苑事件掀起波瀾，揭開自主更新的序幕

在過去的都市更新歷程中，曾有一場事件深深震撼了社會，那就是 2013 年的「文林苑事件」。

台北市不動產教育發展協會創會理事長楊銀宗回憶道：「那場風波讓大家開始重新思考，都市更新應該是由誰來主導？誰來保障住戶的權益？」

他表示：「那場事件是台灣都市更新的轉捩點，也提醒政府與專業界，重建不能只是建商說了算，住戶的參與與保障同樣重要。」因此，自106 年起，政府配合制度改革與法令鬆綁，開啟了「自主都市更新」的新階段。住戶已不需再等待建商上門，而是能自組更新會，主動發起屬於社區的重建。

什麼是自主更新？誰適合走這條路？

楊理事長說明，自主更新是一種住戶自行主導，委由專業團隊協助、社區居民亦可高度參與的更新模式。其基本條件為：

• 基地面積達 1,000 平方米（約 302.5 坪）
• 初步需達成 50% 土地與建物所有權人同意
• 非公劃地區需自行劃定單元，達 80% 同意方能送件（若已為公劃地區，則可降低為75%）

他指出：「相較於合建的個別協商，自主更新的核心在於『社區共識』。更新不是條件競賽，而是一場公開、透明的討論與選擇。」

資料來源：由松山信義安康工作站提供

從社區出發，三步驟成立更新會

• l 召開說明會：公開說明制度、流程、補助、財務等問題，並建立住戶初步共識。
• l 超過 50% 同意比率：涵蓋-所有權人、土地面積、建物面積三者。達標後可進行更新單元劃定程序。

發起人協助推動成立更新會法人：至少需七人以上組成，代表社區，負責日後委任遴選廠商、設計、規劃與送件事業概要（若是同意比率達80 ％以上此程序可以省略），發起人：係由自動願意為社區、願意為社會服務的、願意幫大家站出來的熱心所有權人。

楊理事長分享：「在我們協助的社區中，平均兩場說明會就能看出社區參與重建的意象，居民的出席率若都很高，順利的話在第三次就可申請籌備成立自主更新會，只要資訊透明、程序講清楚，社區其實很願意參與。」

制度優勢：為何選擇自主更新而非合建？

傳統合建由建商主導，地主提供土地與建物，建商規劃與施工，利潤也主要由建商分配。而自主更新則完全反其道而行：

1. 地主為主體：透過更新會參與每一項決策
2. 成本透明：支出明細公開，利潤回饋給住戶
3. 財務可控：透過信託機制保障每一筆的資金安全

楊理事長強調：「許多住戶誤信建商能做到『一坪換一坪』，但在容積率受限的區域，要同時滿足住戶與建商的需求並不容易，尤其是在第三種住宅區，法定容積率只有225%巷道內的區域，反而透過自主更新的模式，可依照社區需求調整配置，取得所有權人更合理結果。」

都市更新不是快速列車，而是一班電聯車

「自主更新就像一班電聯車，穩穩前進、不快但可靠。」楊理事長如此形容。從第一場說明會到更新會成立，平均前後需要九個月的時間，這段期間雖需要不斷溝通與協調，卻是社區信任的養成過程。

他提醒：「更新會若沒有共識基礎，很容易被內耗拖垮。因此前期溝通比什麼都重要。」

政府補助與財務規劃：住戶最關心的問題

楊理事長說明，自主更新案初期規劃費用約為 1,000～1,200 萬元（須依照基地規模、或個別情況而定），包含劃定申請、事業計劃、權利變換（規劃設計、估價、審查等各項行政作業成本）。所幸，政府目前提供最高 580 萬元補助，且可分階段申請，其中補助項目涵蓋以下：

• 更新單元劃定相關費用
• 更新事業概要（超過80%以上則可免除）
• 更新事業計畫
• 權利變換計畫

如住戶前期無法立即出資，但該社區重建意願也非常高，居民亦可透過銀行信託機制來墊付前期費用，降低初期負擔壓力。

共識才是關鍵，制度才有未來

「都市更新不是坪數的交換，是生活的重建。」楊理事長如此強調。先合議到逐步形成共識，他認為：只要社區能建立共識、願意參與、自願投入，重建就不再是遙不可及的事。

政府在民國106年的修法時已經賦予地方政府協調後可強制拆屋的權力，政府的政策也在進步中，將來若順利成立更新會，這是一個正式的法人組織，合規進入都更程序，這之間政府規範需要兩次更新會與不同意戶進行溝通，再加兩次市政府公辦的協調會，前後最少共有四次，和不願意參與的住戶進行多次的溝通。

目前政府法規亦配合制度推動，在 90% 同意門檻達成後，經四次溝通無效後即可依法申請政府進入強制拆屋程序。不過，他仍強調：「法律強制僅是最後手段，過程還是要靠信任與溝通，才有可能真正完成更新，重建之路才能圓滿。」

重建不是讓利，是讓住戶當家作主

在一次次都市更新風暴後，我們更清楚地看見：住戶需要的不是更多承諾，而是更多參與的權利與制度的保障。從楊銀宗理事長的專業觀察與實務經驗中，我們也深刻感受到，自主更新不僅僅是一種法律途徑，更是一種集體意識的行為與社區信任的重建道路。

正如理事長所言：「重建不是讓利，是讓住戶當家作主。」這句話，正好道出自主更新最核心的價值。

從政策走向實踐，自主更新正逐步改變台灣都市重建的路線圖。從早期以建商為核心的合建模式，逐步轉為以社區、住戶為主體的共識治理模式，這是一次不動產發展觀念與城市治理邏輯的深刻演變。

作為實際參與多起自主更「全案管理」的專業協助與設計規劃的實務團隊，邱建豪建築師事務所團隊堅信：制度改革需要專業協作，實踐落地需要社區信任。唯有住戶願意走進決策過程，社區才能從被動接受規劃，變成主動建構未來的空間主人。

我們期待未來，有更多的社區能走出恐懼、不安與迷思，投入自主更新。畢竟，一個家的重建，不只是「坪數」的交換，更是對居住安全，生活、對土地、對彼此的一份承諾。